次級債危機與不動產業的證券化-巴菲特演講（連載11）
次級債危機與不動產業
問題：在過去的五年里，不動產業的主流都是私有的。你對不動產業的證券化有何高見？
巴菲特：
巨大的不動產業債務的證券化的確是近來資本市場里的一個疑難癥結。以房屋貸款為基礎的證券了無生氣。我指的是商業房貸，而不是居民房貸。我想你的問題是關于資產（證券化）方面的。
擁有公司是一種很不好的擁有資產的方式。如果你把公司收入稅攤派給個人，因而個人就可以只交納一種稅。如果是常規的公司形式，人們被迫兩次繳稅（譯者注：一次公司，一次個人）。在不動產業，你不需要那樣做的，（真那樣的話）回報上會因繳稅而受很大的影響。
REIT（譯者注：專門投資不動產業的共同基金，公司稅率很低，但主要盈利都要派發給股東),
巧妙避開了法律的規定，因而人們不需要兩次繳納。但是它們的管理費用也很高。如果你進入不動產業，舉例講你如果買最簡單的REIT，每年有8％的收益，除去1％或1.5％的費用后，所得也不是那么有吸引力了。對只有千把塊錢或5千塊錢的投資，可能還可以。但是如果是百萬級的投資，直接去買不動產可能更劃算些，這樣你能避免在中間人上可觀的開銷。
在不動產領域，我們鮮有令人激動的發現�？吹揭恍┨卮笮偷牡禺a公司，有些人可能會有些迷惑，我在這里試著不冒犯在座的各位，這里舉一個例子，得克薩斯太平洋土地基金，這個有著百年歷史的公司，在得克薩斯州有著幾百萬公頃的土地，每年賣掉1％的土地，并以那為基準，得出一個比市場行情高得多的估價。我認為，如果你是土地的擁有者，那樣的估價是毫無道理的。你不可能交易50％，甚至是20％的土地，這比流動性很差的股票還要差得多。
我認為對許多不動產公司的估價都是愚蠢的，都是那些不曾擁有土地的人或是想賣出大量土地套現的人的伎倆。
REIT基金今年的市場表現很不好，這個你們可能都知道。不難想象它們將會變成沒人要的一類，同你的不動產賣價相比，它們會以很大的折扣賤賣。事情會變得很有趣。因為接下來的問題是REIT基金的管理層是否會同你斗爭到底，因為（賣出不動產的過程中）他們不得不放棄管理物業的收入。他們的實際利益同股東的正好相反。我總是在想，REIT基金一直在鼓吹他們優秀的不動產和廉價的股票，而管理層卻在市場上賣股票，比如他們說28塊錢的股票很便宜了，他們卻在28元以下賣股票，這顯然是自相矛盾的。
但是，我們還是在關注著這一塊。我們懂得這個行業，在不同的時段，我們會考慮進行一些特大筆的交易。如果有長期資金管理公司的事件在不動產領域里發生了，我們會敞開胸懷的。問題是其他許多人也會紛至沓來的，所以出現讓我們興奮的價格的可能性并不大。
譯者注：
有生以來，不要說翻譯，寫都沒寫過如此之長的文章。是兩個原因，讓我一直堅持下來。一是來自大家的鼓勵，包括雷聲大雨點大等人對我的支持是我的動力。譯言的讀者群是最棒的，從你們的反饋中我也學到了很多。這一系列文章如果能對大家有點幫助，那是我最欣慰不過的了。
第二點，是我對巴菲特為人深深的折服。不僅僅是他的機敏睿智，見多識廣，更重要的是他的質樸平實，率真幽默，從未忘記做人的根本。
很小的時候，就希望身邊有個智慧的長者，能將人生的來龍去脈娓娓道來。真的，巴菲特是那種可以與你聊一輩子的人，以他的至誠和實在。也許我們也可以試著去做那樣的人。
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